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  • 【徽商视点】1年“阵亡”16家,长租公寓为啥这么难?

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  • 长租公寓 亚博体育app苹果
  • 2019-7-11 8:42:00
  •   长租公寓,这个曾经的资本宠儿急速跌落风口。

     

      近日,有消息传出,远洋控股集团亚博体育官网下载苹果计划年内剥离长租公寓。而在此前不久,朗诗绿色集团刚刚宣布,计划剥离长租公寓业务。

     

      有媒体粗略统计发现,自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象后,有近16家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”。

     

      从政策利好到到集体爆仓,长租公寓在中国才走了2年。

     

      什么是长租公寓?

     

      长租公寓分为集中式公寓(重资产)和分散式公寓(轻资产)2种。

     

      所谓集中式长租公寓,一般是自行开发、自持自营,或整栋收购,整体承租,运营商一般实力雄厚,长租公寓不过是其商业版图上的一部分。而分散式公寓则是从房东手里收购房源,经过装修后再次出租,这种模式较轻,更容易扩张,也是很多中介和创业者走的路子。

     

      在长租公寓风口上,玩家们为了抢占市场,争夺行业话语权,快速扩张,变相融资,还催生出了长租公寓租金贷的业务模式。

     

      简单来说,长租公寓通过引入第三方金融机构,租客向该机构申请信用贷款,按月交付租金(分期还贷),该机构则向公寓运营商一次性清偿租金及服务费,运营商又分期向业主支付租金,这样剩下的资金就可以用来开拓更多市场了。

     

      有数据估计,中国的租赁市场规模超过万亿,潜在空间巨大。不过,近两年,在租金贷模式下,长租公寓频繁“爆雷”。因此,自2018年8月份开始,北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管,不少银行叫停了租金贷业务。如今来看,这确实扼住了公寓运营商的“命脉”。

     

      高热需求催热长租公寓

     

      “在这里住了两年多了,租金比较稳定,配套服务好也很齐全,而且公寓有统一的管理,比较安全。”租住在武汉一魔方公寓的用户向记者表示。这栋魔方公寓外立面涂成橙色,据销售经理介绍:一共6层,共4000-5000平方米,100多间房,房间面积多在25-30平方米,月租在2700-2800元(包括水电、物业等全部费用),长租6个月起租,一年一签。

     

      这里原本是某集团员工住宿,看中这里的交通优势和潜在的受众人群,来自上海的魔方对原有产业进行开发者装修,自开业以来,入住率达到90%以上,目前只有4、5间空房。

     

      据悉,类似这样的长租公寓一般每间房配有齐全家电,有不同的装修风格供租户选择。在一楼大厅,有门禁系统、自助售卖机和单独的健身房等公众区域。因其

     

      交通便利、装修时尚、自带交流的属性,长租公寓在90后人群中备受好评。

     

      可以看到,长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量,也是产业趋势中处于风口上的市场。

     

      租金回报率仅1%-3%

     

      看似遍地黄金的长租公寓其实也存在诸多风险。

     

      投资周期长、成本高、盈利难是长租公寓企业面临的普遍问题。

     

      相关媒体统计发现,截至目前,已经有30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元人民币。2017年,万科,朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中,快速扩张。

     

      然而,扩张速度与其利润并不成正比,2017、2018年,朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元,两年来总亏损则达到2.34亿元。

     

      而资金贷业务模式存在的风险同样显而易见。一旦资金链断裂,运营商无法向业主支付房租,业主驱赶租客,租客不仅无房可住,还要硬着头皮每月还贷,否则征信就会受到影响。之前爆仓的杭州鼎家和昊园恒业就是最好的例子。

     

      克而瑞的监测数据显示,在长租公寓盈利方面,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%),低于办公租金回报率4%-6%,且远低于国际公寓水平。

     

      住房租赁专项债屡遭中止

     

      由于政策支持,住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。截至2018年底,据不完全统计,共有7家房企发行了住房租赁专项债券,金额共计135.28亿元。

     

      然而进入2018年下半年,情况急转直下,房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止,如花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止,中城联盟住房租赁专项公司债券在12月份中止,新欧鹏拟发行的20亿元专项债券也遭到中止。

     

      易居研究院研究总监严跃进向记者表示,对于房企来说,今年上半年出现了至少三家房企长租公寓经营困难的现象,当然困难不等于倒闭,而更多是剥离企业项目和放缓投资,这也说明未来房企投资长租公寓方面其实是需要警惕的,或者说看好此类产业前景,但是企业需要更为稳健。

     

      纵观亚博体育app苹果,目前长租公寓市场发展较为缓慢,主要集中在亚博体育app苹果企事业单位较集中的庐阳区和高新区。

     

      根据安居客2018年同期发布的《亚博体育app苹果长租公寓报告》显示,亚博体育app苹果长租公寓租客年龄段主要集中在25—35岁,多为中青年;这类人群对公寓外部环境较为关注,另外,装修情况、生活配套、交通情况也是他们看重的租房要素。

     

      需要警惕的是,目前亚博体育app苹果市场也存在一些类似长租公寓的运营模式的房产中介,

     

      一些中介推出“押一付一”且不收中介费的承租方式,吸引了一大批租客。

     

     

      小编同事就上过这类黑中介的当。因其第三方运营性质,资金链断裂跑路后很多租赁者难维权,难申诉,甚至可能影响个人的信用记录,着实是个深坑。

     

     

      在某找房平台上,小编发现,目前入驻亚博体育app苹果市的长租房公寓品牌不多,但门店已初具规模,租赁价格基本在1500/月+,这里面有一些本土品牌,也有一些资金雄厚的实力房企。

     

     

           虽然目前亚博体育苹果客户端长租公寓在数量和规模上都不及一线城市,但随着政策进一步规范和细化,长租公寓仍具有不错的发展前景。当下,跳出房屋开发的模式进一步深入研究,尤其是在租售同权等方面积极探寻新动向,是政府和企业等多方努力的方向。

     

      你愿意投资/租赁长租公寓吗?

     

      综合来源于长江商报等,侵删

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